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LEGGE

Morosità nelle spese di condominio

La normativa in tema di immobili in regime condominiale.

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Articolo pubblicato il 10 settembre 2014

La Legge n. 220 dell’11 dicembre 2012 è intervenuta in maniera sostanziale per disciplinare e riformare la normativa in tema di immobili in regime di condominio.
Tale riforma ha introdotto importanti innovazioni per ciò che concerne i compiti dell’amministratore e in materia di morosità del condomino conduttore di un appartamento in affitto. Inoltre, ha riformulato le norme previste dal Codice Civile riguardanti il mancato pagamento delle quote condominiali, per agevolare il relativo recupero dei crediti. Non sono stati posti in essere, in effetti, nuovi strumenti di “attacco” nei confronti dei condomini morosi, ma si è optato per una migliore definizione di quelli già esistenti, permettendo un’azione più veloce e più efficiente.
In quest’ottica di una maggiore celerità, viene ridisciplinato l’art. 1129 del Codice Civile, stabilendo, tra le altre novità, che in caso di condomini morosi, l’amministratore debba attivarsi per il recupero delle quote condominiali entro il termine massimo di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è divenuto esigibile, salva diversa dispensa dell’assemblea.
Esaminiamo brevemente i capisaldi della riforma, ovvero i doveri dell’amministratore e la posizione dell’inquilino moroso.

I COMPITI DELL’AMMINISTRATORE

Lo strumento tipico da sempre utilizzato per il recupero dei crediti di natura condominiale è rappresentato dal decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. In primo luogo, quindi, l’amministratore sarà obbligato ad agire contro i ritardatari entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. In sostanza, dovrà richiedere al giudice un decreto ingiuntivo per poter intervenire. Non rispettare la previsione codicistica, comporterà grave irregolarità e potrà essere causa di revoca del mandato dell’amministratore. Il passaggio in assemblea non è più previsto, così come per la sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni, vera e propria novità introdotta dalla riforma. Si tratta di strumenti che contribuiranno a contrastare un fenomeno in continua crescita. L’assemblea, comunque, conserva la possibilità di dispensare l’amministratore dall’azione legale. Qualora, pertanto, sia stata promossa azione giudiziaria per il recupero dei contributi, l’amministratore può incorre in “gravi irregolarità” ed è passibile di revoca – se da ciò deriva danno per il condominio – nel caso in cui non abbia curato diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.

LA POSIZIONE DEL CONDOMINO MOROSO

In caso di vendita dell’immobile, con la riforma del condominio, è prevista la responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore, per il pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente all’acquisto. Ciò significa che l’amministratore potrà intraprendere le opportune azioni sia contro il vecchio proprietario, sia contro il nuovo, a prescindere da chi sia il soggetto che abbia generato le spese rimaste insolute.
Inoltre, è stata introdotta la responsabilità solidale con l’acquirente, di chi cede l’immobile, anche relativamente a contributi maturati successivamente al trasferimento, fino al momento in cui all’amministratore non sia trasmessa copia autentica dell’atto di trasferimento. Una novità molto importante riguarda la possibilità per l’amministratore, in caso di mora nel pagamento protratta per un semestre, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. E ciò anche laddove tale facoltà non sia prevista dal regolamento di condominio, diversamente dal regime precedente. Ciò significa che si potrà provvedere alla disattivazione delle utenze – riscaldamento e acqua – laddove persista la morosità rispetto a tali servizi. Inoltre, il condomino moroso è penalizzato in sede di esecuzione forzata promossa da terzi per crediti verso il condominio, in quanto i creditori di quest’ultimo sono tenuti ad agire preventivamente nei confronti degli inquilini morosi e, solo in caso di esito infruttuoso dell’azione esecutiva, a soddisfarsi sul patrimonio di quelli in regola con i pagamenti. Perciò, tra le novità introdotte dalla riforma condominiale del 2012, si segnala anche la possibilità per il creditore del condominio di accedere ai dati di gestione per individuare l’inquilino moroso e agire direttamente contro quest’ultimo, evitando che il condominio, quale soggetto giuridico, venga “aggredito” per ragioni legate principalmente alla morosità di alcuni inquilini.
La riforma ha reso, quindi, più efficaci e penetranti alcuni rimedi, soprattutto nel caso di proprietari che, anche quando abbiano la possibilità di assolvere alle spese, approfittano delle mancate azioni giudiziarie per continuare a danno di quei condomini che, al contrario, pagano con regolarità.

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