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LEGGE

Contratti di affitto

La certificazione energetica, obblighi e sanzioni

Contratti di affitto

Articolo pubblicato il 7 marzo 2014

Nuove disposizioni in materia di contratti di affitto sono da poco entrate in vigore: il decreto “Destinazione Italia” (DL 145/2013), dal 24 dicembre scorso, prevede che non sia più obbligatorio allegare l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) ai nuovi contratti di locazione stipulati per le singole unità immobiliari – precedentemente previsto a pena di nullità del contratto stesso – mentre permane l’obbligo solo per le locazioni di interi edifici, oltre che per tutti i trasferimenti a titolo oneroso. L’entrata in vigore del decreto “Destinazione Italia” (24 dicembre 2013) prevede però una serie di adempimenti ai quali è necessario prestare attenzione, in quanto la loro inosservanza può comportare l’applicazione di sanzioni molto salate. Ai sensi della normativa in vigore, che come detto non comporta più l’obbligo di allegazione dell’APE al contratto di locazione, il locatore deve comunque informare il proprio conduttore sulla prestazione energetica del bene immobile oggetto della locazione, così come la si deduce dal relativo attestato che, in ogni caso, deve essere messo a disposizione dell’inquilino ancora prima di concludere il contratto stesso di locazione, cioè nel momento in cui iniziano le trattative dirette a concedere il godimento del bene (articolo 6, comma 2, Dlgs 192/2005, così come modificato dalla Legge 90/2013). L’adempimento dell’obbligo di informativa deve essere assolto mediante l’inserimento nel contratto di un’apposita clausola con la quale il conduttore dà atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla prestazione energetica del bene locato. È quindi sufficiente riportare nel contratto la dichiarazione dell’interessato di avere ricevuto le opportune informazioni riguardanti la prestazione energetica dell’immobile locato, mentre non è più necessario specificare nel dettaglio il tipo e la qualità delle stesse. Eliminato l’obbligo di allegazione dell’APE per le locazioni di singole unità immobiliari – che come visto in precedenza era sanzionato con la nullità del contratto – resta però una pesante ammenda da 1.000 a 4.000 euro (da ridursi alla metà per i contratti di durata inferiore a 3 anni) per l’ipotesi di mancata dichiarazione all’interno del contratto. La sanzione viene posta in capo alle parti in via solidale. A ciascuna delle parti – locatore o conduttore – potrà essere richiesta la somma per intero, fatta salva l’azione di regresso per la quota di competenza di una parte, ma corrisposta dall’altra. Questi nuovi obblighi riguardano unicamente i contratti che si stipulano per la prima volta, restando pertanto escluse le ipotesi delle proroghe, delle cessioni, delle successioni dei contratti e casi similari. Sono altresì esclusi dall’obbligo anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione, quelli cioè con durata non superiore complessivamente a 30 giorni all’anno. Aldilà dell’obbligo di informazione e consegna, non viene in ogni caso meno il dovere del proprietario di dotare il proprio immobile dell’attestato di prestazione energetica, che continua a essere previsto dall’articolo 6, comma 2, Dlgs 192/2005, e punito con una sanzione da 300 a 1.800 euro. Il rispetto dell’obbligo di consegna della certificazione energetica all’inquilino è rispettato proprio attraverso la stessa previsione dell’obbligo di dotazione. È opportuno non dimenticare inoltre che, anche nel caso di offerta di un immobile in vendita o in locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali – giornali, agenzie o qualunque altro mezzo – devono sempre riportare l’indice di prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare e la relativa classe energetica. Infine, va tenuto in considerazione il fatto che l’art. 17 del Dlgs 192/2005 permette alle singole Regioni di adottare sanzioni differenti e autonomi provvedimenti per disciplinare la materia. Al fine quindi di non essere multati, occorrerà porre particolare attenzione alla disciplina vigente nella Regione nella quale è situato l’immobile locato o compravenduto.

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